Nadat we het hadden over het belang van een duidelijk afgelijnd concept en de premiekwestie, bekijken we in dit nummer de derde pijler in het rentabiliteitsrad van de Federatie Horeca Brussel. Carole De Ruyt, advocate aan de Brusselse balie en experte in vastgoedkwesties, spreekt duidelijke taal over de handelshuurovereenkomst.
Door Romane Henkinbrant

Wat is een handelshuurovereenkomst?

Er bestaan veel verschillende soorten huurovereenkomsten (gewone huurovereenkomst, hoofdverblijfplaats, gedeelde huurovereenkomst, studentenhuurovereenkomst en handelshuurovereenkomst), afhankelijk van het gebruik dat van de gehuurde ruimte wordt gemaakt.

In België is de definitie van het toepassingsgebied en de regelgeving voor een handelshuurovereenkomst gebaseerd op zes criteria waaraan cumulatief moet worden voldaan:

• Er moet sprake zijn van een huurovereenkomst (en dus niet van een overeenkomst voor precair gebruik, een concessie, een gratis terbeschikkingstelling, enzovoort), d.w.z. de terbeschikkingstelling van een gebouw in ruil voor een financiële vergoeding;
• De activiteit moet betrekking hebben op de detailverkoop van goederen of diensten (d.w.z. geen groothandel);
• De activiteit moet worden uitgevoerd door een handelaar/onderneming (in de zin van het economisch recht), wat in principe stichtingen, VZW’s en vrije beroepen (notarissen, dokters, advocaten, enz.) uitsluit;
• Een notie van openbaarheid is vereist: het moet mogelijk zijn om toegang te krijgen tot de verkoop van diensten of goederen zonder een afspraak te moeten maken, lid te moeten zijn of enige voorafgaande handeling te moeten verrichten (behalve het maken van een reservering in het geval van een horecagelegenheid). Daarmee zijn privézaken die een lidmaatschap vereisen uitgesloten;
• De lokalen moeten hoofdzakelijk voor deze activiteit worden gebruikt;
• Bijkomend criterium: er moet een overeenkomst bestaan tussen de twee partijen over het beoogde gebruik van de lokalen om binnen het toepassingsgebied van de wet op de handelshuur te vallen.

Handelshuurovereenkomsten worden geregeld door de wet van 30 april 1951 op de handelshuur. Naar aanleiding van de regionalisering van het onderwerp hebben de drie Gewesten het begrip handelshuur van korte duur in hun wetgeving opgenomen (decreet van 17/06/2016 voor Vlaanderen, decreet van 15/03/2018 voor Wallonië en ordonnantie van 25/04/2019 voor Brussel).

De enige bijzonderheid voor de horeca is na te gaan of de bestemming van het pand het toelaat een horeca-activiteit uit te oefenen (een onderwerp dat aan bod komt in het artikel “Hoe een horecagelegenheid openen” in het vierde nummer van Be Horeca).

Duur van de huurovereenkomst

Een standaard handelshuurovereenkomst heeft een looptijd van 9 jaar of meer. Sinds de regionalisering van huurovereenkomsten is het mogelijk om handelshuurovereenkomsten van korte duur af te sluiten (maximaal één jaar). Voor alle activiteiten die vallen onder de wet op de handelshuur van 1951, kan een handelshuurcontract van korte duur worden afgesloten. Dit kan nuttig zijn in het geval van een pop-up of om een bedrijfsconcept te testen.

Huurprijs en indexering

In tegenstelling tot andere soorten huurovereenkomsten, kan de huurprijs voor een handelshuurovereenkomst worden aangepast op basis van objectieve factoren naarmate de huurovereenkomst vordert. Om de drie jaar kunnen beide partijen een herziening van de huurprijs vragen, zelfs als dit niet voorzien is in het contract, op voorwaarde dat een nieuwe factor die onbestaande was op het moment van de ondertekening, kan worden aangetoond.

Als de huurprijs in het contract minstens 15% hoger ligt dan de marktprijzen, kan de huurder de verhuurder vragen om de huurprijs in onderling overleg te herzien of, in een later stadium, de vrederechter vragen om dit te doen. Aan de andere kant, als de marktprijzen stijgen, kan ook de verhuurder een herziening vragen.

De indexering wordt geregeld door de regels van het gewone huurrecht (artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek):

• Ze moet worden overeengekomen tussen de partijen en schriftelijk worden vastgelegd in de huurovereenkomst (als u een mondelinge huurovereenkomst heeft, is er geen indexering);
• Ze kan alleen voor het eerst worden toegepast op de verjaardag van de huurovereenkomst;
• Ze kan slechts eenmaal per jaar worden toegepast;
• De bepalingen van een contract die de indexering voorzien in artikel 1728bis zouden overschrijden, zijn herleidbaar tot de wettelijk voorziene indexering: de huurovereenkomst kan geen formule voorzien die zou leiden tot een hoger resultaat dan de formule in het Burgerlijk Wetboek. De contractuele indexeringsformule kan echter wel een resultaat opleveren dat lager is dan de formule in het Burgerlijk Wetboek;
• Het EPB heeft geen invloed op de indexering van handelshuurcontracten.

Storting waarborg

De regelgeving voor handelshuurcontracten bevat geen bindende regels met betrekking tot de vorm of het bedrag van de huurwaarborg. De waarborg kan dus geblokkeerd worden op een rekening, gestort worden op de rekening van de verhuurder (hoewel dit sterk wordt afgeraden), het voorwerp uitmaken van een bankwaarborg, enz. Het bedrag wordt bepaald door de partijen: er is geen plafond.

Hernieuwing huurovereenkomst

In Brussel (in tegenstelling tot Vlaanderen en Wallonië) lopen kortlopende huurcontracten af aan het einde van hun looptijd. Om ze te verlengen, moeten beide partijen een nieuw contract opstellen.

Voor huurovereenkomsten op lange termijn (9 jaar of meer) moeten bepaalde regels worden gevolgd om verlenging aan te vragen (ook dit gaat niet automatisch). De handelshuurder moet een aangetekende brief sturen of een deurwaardersexploot betekenen tussen de 18de en 15de maand voordat het contract afloopt. De huurder heeft dus drie maanden de tijd om verlenging aan te vragen. Buiten deze periode wordt de aanvraag niet in aanmerking genomen. Bij gebrek aan een geldige aanvraag tot verlenging zal de huurovereenkomst aflopen op het einde van de looptijd.

De voorwaarden van de verlenging worden door de huurder vastgelegd in zijn aanvraagbrief. De huurder kan dus bepaalde bepalingen van het contract wijzigen (herziening van de huurprijs, verbeteringen, enz. aanvragen). De verhuurder kan binnen drie maanden na ontvangst bezwaar maken tegen dit verzoek, maar alleen op de gronden die zijn vastgelegd in de wet:

• Voor persoonlijk gebruik door de verhuurder of een lid van zijn familie;
• Als de verhuurder het commerciële gebruik van het gebouw wil opheffen;
• Als de verhuurder het gebouw wil afbreken en wil heropbouwen (in het geval van grote werken aan de ruwbouw);
• Als de huurder een ernstige contractbreuk heeft gepleegd (bv. het beoogde gebruik van het pand heeft gewijzigd, aanhoudend weigert huur te betalen of het pand te onderhouden, enz.;
• Als de verhuurder een derde partij bereid vindt om de huur over te nemen tegen een hogere huur dan de huidige huurder (onder bepaalde wettelijk vastgelegde voorwaarden). In dat geval kan de hurende handelaar die het pand betrekt, zich echter altijd bereid verklaren dezelfde huur als de door de derde partij voorgestelde te betalen.

Van deze vijf redenen zijn er meerdere die de betaling van een schadevergoeding aan de hurende handelaar impliceren (als de verhuurder bijvoorbeeld het restaurant overneemt om een soortgelijke zaak op te zetten en zo de klantenkring van zijn huurder recupereert). Als de verhuurder zich verzet tegen het verzoek van de huurder om verlenging, is het altijd de moeite waard voor de huurder om na te gaan of hij eventueel een schadevergoeding kan vragen.

De verhuurder kan ook stellen dat hij niet tegen het principe van verlenging is, maar dat hij het niet eens is met de voorwaarden die de huurder stelt. In dit geval heeft de verhuurder een maand vanaf de datum van het verzoek van de huurder om te reageren. De twee partijen kunnen dan een dialoog aangaan. Als ze het niet eens kunnen worden, bepaalt de vrederechter de verlengingsvoorwaarden, rekening houdend met een aantal factoren (zoals billijkheid en marktprijzen).

Opzegging handelshuurovereenkomst

Elke drie jaar hebben huurders de mogelijkheid om hun contract op te zeggen met een opzegtermijn van 6 maanden. De huurder hoeft geen bijzondere reden op te geven en hoeft geen schadevergoeding te betalen. Het contract mag geen andersluidende clausule bevatten.

De verhuurder mag de huurovereenkomst niet vroegtijdig beëindigen. De enige uitzondering is dat de verhuurder kan vragen om een specifieke clausule op te nemen in de huurovereenkomst, waardoor hij de huurovereenkomst aan het einde van elke periode van drie jaar kan beëindigen (met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar), uitsluitend voor persoonlijk gebruik. Als de verhuurder een soortgelijk bedrijf wil opstarten in zijn pand, moet hij de huurder een schadevergoeding van 3 jaar betalen. Dit is zeer zeldzaam in het geval van een handelshuurovereenkomst in de horeca, aangezien dit een sector is die vaak aanzienlijke investeringen met zich meebrengt (een bank zal geen krediet verlenen aan een handelaar als de kans bestaat dat diens huurovereenkomst na drie jaar opgezegd wordt door de verhuurder).

Overname of onderverhuur

Handelaars hebben het recht om hun bedrijf en het bijbehorende huurcontract over te dragen en te verkopen, zodat ze niet alles verliezen als ze hun activiteit niet meer kunnen uitoefenen. Om de huurovereenkomst over te dragen of onder te verhuren, moet de huurder de verhuurder informeren. Deze laatste kan in slechts twee gevallen bezwaar maken: als de huurovereenkomst minder dan twee jaar geleden is ingegaan of als deze minder dan twee jaar geleden is verlengd. De wet bepaalt ook dat de verhuurder bezwaar kan maken tegen de overdracht als daar geldige redenen voor zijn, maar deze redenen worden zeer restrictief onderzocht. De overlater blijft hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen onder de huurovereenkomst (hij of zij is in het bijzonder verplicht om elk huurtekort aan te zuiveren). De overdracht kan opeenvolgend gebeuren.

Regels van gewoon huurrecht

Het Burgerlijk Wetboek geeft de regels voor de verdeling van onderhouds- en herstellingsverantwoordelijkheden tussen de twee partijen.

De verhuurder verbindt zich ertoe:

– Een pand te leveren dat in overeenstemming is met het gebruik dat de huurder ervan wenst te maken: het pand moet geschikt zijn voor de activiteit die door de handelaar zal worden uitgeoefend, zoals beschreven in de huurovereenkomst (bijv. in de horeca moet de ruimte de nodige afvoeren en een voldoende krachtige elektrische installatie kunnen herbergen);

– Het pand gedurende de hele looptijd van de huurovereenkomst te onderhouden zodat de onderneming kan blijven werken (bijv. de elektrische installatie aanpassen aan de normen).

De huurder verbindt zich ertoe:

– De kosten te dragen van dagelijkse herstellingen en onderhoud (zoals het vegen van de schoorsteen, het onderhouden van boilers, elektrische systemen, enz.).

Deze bepalingen zijn aanvullend en niet verplicht. Ze kunnen dus worden gewijzigd in het contract (bv. een deel van het groot onderhoud en de herstellingen kunnen ten laste worden gelegd van de huurder).

Zelfs als de toestemming van de verhuurder vereist is, kan de verhuurder de huurder niet verhinderen om verbouwingen uit te voeren die nuttig zijn voor de geplande activiteit in het gebouw, behoudens enkele uitzonderingen die in de wet zijn voorzien (de werkzaamheden mogen de veiligheid, de gezondheid of de esthetiek van het gebouw niet in gevaar brengen).

Geschillen

Huurkwesties vallen altijd onder de bevoegdheid van de vrederechter (die exclusief bevoegd is, ongeacht het type huurovereenkomst). Het is echter mogelijk om bemiddelings- of arbitragebedingen op te nemen in handelshuurovereenkomsten. In hoger beroep is het de rechtbank van eerste aanleg in de plaats waar het pand zich bevindt die bevoegd is.

Vijf tips voor een goed opgestelde handelshuurovereenkomst

1. Besteed voldoende aandacht aan de werken die aan het pand zullen worden uitgevoerd, vermeld wat de verhuurder belooft te doen om het pand op te leveren en bepaal duidelijk wat er aan het einde van het contract met de werken en de investeringen zal gebeuren (bv. compensatie als het werk waarde toevoegt aan het pand). Dit kan allemaal worden vastgelegd in het huurcontract;
2. Analyseer de manier waarop de huur wordt berekend – vindingrijkheid is mogelijk om de huur in de loop van het contract te laten evolueren (bv. verlaging in de eerste jaren, gekoppeld aan de omzet, enz.);
3. Wees voorzichtig met clausules die het mogelijk maken om de huurovereenkomst aan het einde van een periode van drie jaar te beëindigen: dit kan rampzalig zijn voor de huurder;
4. Lees de onderhoudsclausules zorgvuldig, aangezien deze aanvullend zijn en daarom onder de verantwoordelijkheid van de huurder kunnen vallen. Zorg ervoor dat u de bepalingen in het contract vermeldt om discussies achteraf te voorkomen;
5. Let op de duur van het contract, vooral afhankelijk van de geplande werkzaamheden en investeringen. Kortlopende contracten zijn niet altijd in het belang van de huurder.

Brouwerijcontracten, wat zijn dat?

Het “brouwerijcontract” (of drankafnamecontract) is zoals garnaalkroketten: een Belgische specialiteit! U heeft er ongetwijfeld al vaak over gehoord. Het is niet zo dat dit concept niet bestaat in het buitenland, tenminste bij onze naaste buren (Frankrijk en Nederland), maar het is daar veel minder ontwikkeld dan hier. In feite heeft dit type contract een slechte reputatie, maar daarover later meer.

Laten we eerst een definitie geven: een brouwerijcontract is een contract waarbij een afnemer (een horecazaak) zich ertoe verbindt om zich gedurende een bepaalde periode exclusief te bevoorraden bij een leverancier voor een specifieke lijst van producten, in ruil voor een dienst – meestal financieel, maar soms ook materieel – die de leverancier verleent aan de horecazaak. In theorie is het dus een vorm van “voor wat hoort wat” en “ik doe iets voor jou en jij voor mij” tussen twee partijen die daarmee akkoord gaan. De ene stemt ermee in om een verkooppunt drank en andere vloeibare voedingsproducten te leveren voor een vooraf bepaalde periode, voor overeengekomen prijzen en soms met minimumhoeveelheden, terwijl de andere partij geld ontvangt in ruil voor investeringen of zelfs materiële hulp.

Brouwer en drankenhandelaar?

Een brouwerijcontract kan worden afgesloten op initiatief van een brouwerij (d.w.z. een brouwerij die bier ‘produceert’ en die als enige voordeel heeft dat haar bier wordt verkocht) of een drankenhandelaar (die gewoon allerlei dranken verdeelt, van bieren tot water, limonades, wijnen, sterke dranken, koffie, enz.). Deze twee spelers koesteren onvermijdelijk verschillende ambities: de ene promoot zijn eigen producten, de andere kiest de producten die hij in de kijker wil zetten of waarop hij de meeste marge heeft. Op de Belgische markt zijn beide categorieën sterk vertegenwoordigd en in de praktijk vragen ze vaak dezelfde soort prestaties terug. In de loop der tijd hebben ze allemaal een catalogus ontwikkeld met koffie, water, limonades, mousserende en niet-mousserende wijnen en zelfs alcohol. Als u de drankkaart van een horecazaak bekijkt, ziet u meteen met wie de horecazaak werkt.

Stadslegendes

Brouwerijcontracten hebben vaak een slechte reputatie. Hoewel ze meestal afgesloten worden voor een periode van vijf tot zeven jaar, dus relatief korte periodes, ziet de situatie er heel anders uit als een uitbater zijn horecaruimte huurt van een brouwerij die er eigenaar van is. De verplichting loopt dan voor de duur van de handelshuur, dus in feite ad vitam aeternam. Dit zorgt soms, om niet te zeggen vaak, voor problemen, zo niet wrevel, omdat in het laatste geval de brouwer, die de rol van verhuurder speelt, een dubbele rol speelt, waardoor het contractuele evenwicht enigszins wordt verstoord.

Dit soort contracten krijgt vaak heel wat kritiek. Dat heeft alles te maken met het feit dat diegenen die het meest van hun oren maken, vaak degenen zijn die in de loop van het contract – al dan niet terecht – besloten hebben om de clausules niet meer na te leven. Maar opdat er sprake kan zijn van een contract, moet er toestemming geweest zijn en dat durven sommige mensen nogal eens te vergeten. Daardoor moeten ze vaak een groot aantal schadevergoedingen en allerlei boetes betalen, soms met uitzetting tot gevolg. Omdat een contract nu eenmaal is wat het is, is het moeilijk om de voorwaarden ervan niet na te leven, aangezien de ondertekenaar ermee heeft ingestemd.

Een brouwerijcontract kan vele vormen aannemen. Er kan natuurlijk over onderhandeld worden, aangezien er geen wet bestaat die dit soort contracten regelt. Het mechanisme van de kortingen op aankoop is wijdverspreid. Als u van een brouwer koopt, bedingt u meestal kortingen op uw aankopen. Als u onder contract staat in een gebouw dat eigendom is van een brouwerij, kunt u in het algemeen niet rekenen op deze kortingen. Maar in de andere gevallen staat het u vrij om alle geschatte kortingen voor de hele contractperiode in één enkele betaling of in verschillende termijnen te ontvangen. Dit levert u een comfortabel bedrag op, maar gedurende het hele contract krijgt u verder geen kortingen meer op uw aankopen. Dit soort contracten is de afgelopen jaren behoorlijk onder druk komen te staan.

Voor- en nadelen

Dit soort samenwerkingen heeft volgens ons twee grote voordelen: ten eerste financiert u investeringen via een alternatieve weg buiten de bank om. Als de samenwerking succesvol blijkt, wordt de brouwer bovendien uw partner en zal hij u bijvoorbeeld laten delen in zijn interessante leads als er vastgoed beschikbaar komt. Uiteraard geldt dit alleen als u uw verplichtingen nakomt. Tot slot kunt u, als u met een brouwer tekent, vaak rekenen op een huurprijs die lager is dan de gemiddelde huurprijs op de markt, hoewel dat geen absolute regel is.

Er is echter ook een keerzijde aan de medaille, vooral als de brouwer ook de verhuurder is. Dan heeft u niet echt de vrijheid om uw horecazaak te runnen zoals u dat wilt. De hoeveelheden/volumes die de brouwer vereist, zijn soms erg beperkend en/of verhinderen u om uw concept vrij te ontwikkelen. In een tijd waarin ambachtelijke bieren en door gepassioneerde ambachtslieden vers gebrande koffie helemaal in zijn, is deze markt totaal ontoegankelijk voor uw zaak. Er zijn nog veel meer valkuilen, maar de drankenmarkt moet zich al lang schikken naar de wet van een aantal brouwers. Wordt vervolgd…

“Er is echter ook een keerzijde aan de medaille, vooral als de brouwer ook de verhuurder is. Dan heeft u niet echt de vrijheid om uw horecazaak te runnen zoals u dat wilt.”