Het is niet eenvoudig om de vele potentiële valkuilen te vermijden als u een etablissement wilt overnemen. Omdat een gewaarschuwd man er twee waard is (wat uiteraard ook voor vrouwen geldt), geven we u alvast een paar tips mee.
Door Grégory Sorgeloose, co-managing partner van Sorgeloose & Trice.
Als u altijd bij hoog en bij laag volgehouden heeft dat u zich nooit zult laten vangen door een brief uit Nigeria die u een erfenis met veel nullen belooft, is dit artikel u op het lijf geschreven. Want ook al beschikt u over een uiterst efficiënt afweermechanisme tegen alle vormen van oplichterij, toch maakt u net als iedereen soms fouten, ook als u een handelsfonds (asset deal) of aandelen (share deal) overneemt.
Ze zullen me niet liggen hebben
Zeg nooit nooit. De kans om in een contractuele val te lopen, is groot, als koper en als verkoper, en het risico bestaat dat u de schadelijke gevolgen moet dragen van iemand met slechte bedoelingen. De valkuilen kunnen het gevolg zijn van een eenvoudige vergissing, een element dat niet in het koopcontract is opgenomen, een gebrek aan kennis van de praktijken op dit vlak, of, veel erger, een punt van het contract dat alleen bedoeld is om u te pluimen. Uw legendarische voorzichtigheid zal zwaar op de proef worden gesteld. België is een surrealistisch, zelfs disfunctioneel land. Als u van deze veronderstelling vertrekt, wordt de ervaring des te opwindender. Maar voor u concreet plannen op A2-formaat begint te maken of 3D-simulaties van uw Botticino marmeren aanrecht opvraagt, mag u de allereerste stap niet overslaan: die van de administratieve controle.
De klassiekers: waarop moet u extra letten?
Het voorwerp van uw begeerte moet duidelijk gedefinieerd zijn, zowel administratief als stedenbouwkundig. Op dat vlak wordt er heel veel bullshit verkocht. Zo kunt u wel van plan zijn om een restaurant te kopen dat al 30 jaar trots de vlag voert in een prachtig hoekpand, maar een snelle analyse op de stedenbouwkundige dienst van de gemeente zal u al snel leren dat het dossier niets waard is, omdat het pand officieel gecatalogeerd staat als bloemist sinds het gebouw in 1897 gebouwd werd. U mag lachen, maar dit soort stedenbouwkundige afwijkingen zijn schering en inslag. En hoewel het misschien goed ging voor uw verkoper, het tij kan keren en u kunt achteraf in grote problemen komen als u eten wilt serveren in wat in theorie nog steeds een bloemenwinkel is. Goed om te weten is dat er oplossingen bestaan voor dit soort surrealistische akkefietjes: “regularisatievergunningen”, daar waar ze mogelijk zijn.
Deze fase kost u wellicht drie jaar van uw leven, maar dan bent u klaar om het belangrijkste stuk aan te pakken: de administratieve toestemmingen die nodig zijn om een exploitatie- en openingsvergunning te krijgen. Aangezien de doorsnee Belg meestal stellig durft te beweren dat een pijp geen pijp is, kan een verkoper op zijn of haar eer zweren dat hij of zij de afgelopen 30 jaar geen enkel probleem heeft gehad met de goedkeuringen. En dat kan zelfs waar zijn ook. Zo kunnen ze ook beweren dat ze de goedkeuring kregen van de brandweer, dat de elektrische en gasinstallatie aan de regels voldoen, dat alles in orde is met de voedselinspectie en dat ze beschikken over de juiste terrasvergunning. Het kan allemaal kloppen, maar daarmee heeft u ze nog niet. Hoe onberispelijk de gerenoveerde elektrische installatie ook is, toch zal u alle vergunningen en toelatingen opnieuw moeten aanvragen in uw eigen naam. En dat kan enige tijd duren. Sommige lokale overheden zullen u geen openingsvergunning geven zolang al de andere papieren niet in orde zijn. Knoop het in uw oren.
Een ander mogelijk scenario is een installatie en goedkeuringen die als conform worden aangekondigd, met ondersteunende documenten. De verkoper, die te goeder trouw handelt, zal alle gevalideerde documenten voorleggen. Maar in twee jaar tijd kunnen de normen veranderd zijn. Wat conform was, is dat misschien niet meer sinds u de sleutels hebt ontvangen. Het is dus aan u om met de verkoper te onderhandelen wie de kosten zal betalen om het pand conform te krijgen met de nieuwe normen. Vergeet daarbij niet dat de verkoper niet verplicht is om een conform etablissement aan te bieden.
Stel dat u deze beproeving alvast met vlag en wimpel heeft doorstaan. Dan moet u, net voor u betaalt en de sleutels in ontvangst neemt, controleren of er geen andere risico’s meer zijn. En op dat punt struikelen velen over het besef van hun onbekwaamheid, ondanks hun niet aflatende motivatie. De prijs betalen zonder dat de verkoper u de attesten van de belastingen en de sociale zekerheid heeft gegeven, is bij de verkoop van een handelsfonds de beste garantie op eersteklas problemen.
Als een bedrijf verkocht wordt, hebben de fiscus, de BTW, de RSZ en de sociale zekerheid voorrang op de financiële bewegingen met betrekking tot de verkoop. Stel dat de verkoper nog btw verschuldigd was en dat al dan niet opzettelijk voor u verborgen had gehouden, dan zal de belastingdienst na de overname bij u – in uw mooie nieuwe schort aan de toog van uw spiksplinternieuwe soepbar – komen aankloppen om het verschuldigde bedrag op te eisen. En u zult de som moeten ophoesten, ook als u de verkoper al de volledige aankoopprijs betaald heeft. Het solidariteitsprincipe, nietwaar. Dat checkt u best even, want het kan u duur komen te staan.
“Een handelshuurovereenkomst wordt nooit stilzwijgend verlengd”
Meer van hetzelfde?
In willekeurige volgorde volgt hierna een bloemlezing van creatieve manieren om problemen op te duikelen bij het overnemen van een zaak. Stel dat de zaak al 40 jaar zonder onderbreking bestaat, met dezelfde uitbater. In die tijd bestond er nog niet zoiets als een ‘Horeca’-aanduiding en kon je een zaak openen waar je maar wilde. Bij de overname zal de betrokken lokale overheid van de gelegenheid gebruikmaken om een onregelmatige feitelijke situatie te regulariseren. Neem bijvoorbeeld de niet-aangegeven afzuigkap op de buitenste achtergevel. Zowat 9 van de 10 afzuigkappen in het Brussels Gewest bevinden zich in dezelfde onregelmatige situatie. En vaak zal de verkoper beweren dat ze in orde is, omdat de vorige uitbater hem dat zo heeft verteld. Dit gebeurt zeer regelmatig en kan in principe worden rechtgezet.
Maar één ding mag u beslist niet vergeten: een handelshuurcontract wordt nooit stilzwijgend verlengd. En laten we ook de chronische en veralgemeende onvergundheid van alle terrassen binnen blokken bekijken (zeldzame uitzonderingen daargelaten): die zijn nooit toegestaan, maar worden getolereerd tot het tegendeel is bewezen. Een “grijs” regime dat veel vragen oproept over de slordigheid van lokale overheden.
Gezond verstand is alles
In elk geval is het aan u om te beslissen of u elk dingetje wilt uitzoeken en voor elke onregelmatigheid naar de dienst stedenbouw wilt trekken. Een onregelmatigheid is in feite een overtreding die nog niet officieel is vastgelegd. Soms zijn kleine (slechte) regelingen effectiever dan eindeloze stedenbouwkundige vergunningen. Iets om over na te denken…