Je wilt niet dat er veel potentiële waarde wordt toegevoegd wanneer je een bedrijf koopt. Omdat een gewaarschuwd man er twee waard is (wat uiteraard ook voor vrouwen geldt), geven we u alvast een paar tips mee.
Door Grégory Sorgeloose, co-managing partner van Sorgeloose & Trice.
Als u altijd bij hoog en bij laag volgehouden heeft dat u zich nooit zult laten vangen door een brief uit Nigeria die u een erfenis met veel nullen belooft, is dit artikel u op het lijf geschreven. Want ook al beschikt u over een uiterst efficiënt afweermechanisme tegen alle vormen van oplichterij, toch maakt u net als iedereen soms fouten, ook als u een handelsfonds (asset deal) of aandelen (share deal) overneemt.
Ze zullen me niet liggen hebben
Zeg nooit nooit. De noodzaak om een contractuele waarde achter te laten is enorm, zowel als koper als verkoper, en het risico bestaat dat de verkoper gedwongen wordt om zijn of haar recht op een eerlijke deal op te geven. Het valkuilen kan het gevolg zijn van een onopgelost geschil, een element dat niet in het contract is opgenomen, een schending van de praktijkregels op dit gebied of, nog erger, een onderdeel van het contract dat allemaal onder de voorwaarden van het contract valt. Uw legendarische voorzichtigheid zal zwaar op de proef worden gesteld. België is een surrealistisch, disfunctioneel land. Als u van deze veronderstelling vertrekt, wordt de ervaring des te opwindender. Maar voor u concrete plannen op A2-formaat begint te maken of 3D-simulaties van uw Botticino marmeren aanrecht opvraagt, mag u de allereerste stap niet overslaan: die van de administratieve controle.
De klassiekers: waarop moet u extra letten?
De procedure voor je aanvraag moet zorgvuldig worden vastgelegd, zowel administratief als inhoudelijk. Op dat vlak wordt er heel veel bullshit verkocht. Zo kunt u wel van plan zijn om een restaurant te kopen dat al 30 jaar trots de vlag voert in een prachtig hoekpand, maar een snelle analyse op de stedenbouwkundige dienst van de gemeente zal u al snel leren dat het dossier niets waard is, omdat het pand officieel gecatalogeerd is als bloemist sinds het gebouw in 1897 gebouwd werd. U mag lachen, maar dit soort stedenbouwkundige afwijkingen zijn schering en inslag. En als je een probleem hebt met je operator, kun je er vanaf komen. Wat je moet weten is dat er veel redenen zijn voor dit soort surrealistische aanpak: "regularisatie", dat is waar ze het beste in zijn.
Deze fase kost u wellicht drie jaar van uw leven, maar dan bent u klaar om het belangrijkste stuk aan te pakken: de administratieve toestemmingen die nodig zijn om een exploitatie- en openingsvergunning te krijgen. Aangezien de doorsnee Belg meestal stellig durft te beweren dat een pijp geen pijp is, kan een verkoper op zijn of haar eer zweren dat hij of zij de afgelopen 30 jaar geen enkel probleem heeft gehad met de goedkeuringen. En dat is precies hoe het zou moeten zijn. Je moet je er ook van bewust zijn dat je verantwoordelijk bent voor de bevoorrading van het merk, dat de elektriciteits- en gasinstallaties voldoen aan de voorschriften, dat alles in overeenstemming is met de voedselinspectie en dat je op de hoogte moet zijn van de nieuwste ruimtelijke ordening. Dit kan allemaal, maar het kan natuurlijk niet. Omdat de elektrische installatie zo uitgebreid is, moet je al het nodige onderhoud en slepen in je eigen huis kunnen uitvoeren. Dit kan veel tijd in beslag nemen. Bij plaatselijke overstromingen moet je misschien de nodige openingen maken om ervoor te zorgen dat de andere papieren niet bloot komen te liggen. Knoop het in uw oren.
Een ander mogelijk scenario is een installatie en goedkeuringen die als conform worden aangekondigd, met ondersteunende documenten. De verkoper, die te goeder trouw handelt, zal alle gevalideerde documenten voorleggen. In de komende twee jaar zullen deze normen echter moeten worden herzien. Wat conform was, is dat misschien niet meer sinds u de sleutels hebt ontvangen. Daarom is het belangrijk dat u bij de fabrikant navraagt of er rekening moet worden gehouden met kosten om aan de nieuwe normen te voldoen. Vergeet daarbij niet dat de verkoper niet verplicht is om een conform etablissement aan te bieden.
Stel dat u deze beproeving alvast met vlag en wimpel heeft doorstaan. Dan moet u, net voor u betaalt en de sleutels in ontvangst neemt, controleren of er geen andere risico's meer zijn. En op dat punt struikelen velen over het besef van hun onbekwaamheid, ondanks hun niet aflatende motivatie. De prijs betalen zonder dat de verkoper u de attesten van de belastingen en de sociale zekerheid heeft gegeven, is bij de verkoop van een handelsfonds de beste garantie op eersteklas problemen.
Als een bedrijf verkocht wordt, hebben de fiscus, de BTW, de RSZ en de sociale zekerheid voorrang op de financiële bewegingen met betrekking tot de verkoop. Stel dat de verkoper nog btw verschuldigd was en dat al dan niet opzettelijk voor u verborgen had gehouden, dan zal de belastingdienst na de overname bij u - in uw mooie nieuwe schort aan de toog van uw spiksplinternieuwe soepbar - komen aankloppen om het verschuldigde bedrag op te eisen. En u kunt dit in gedachten houden, zelfs als u de uitvoerder bent van het vrijwillige pensioenfonds. Het solidariteitsbeginsel is niet van toepassing. Dat checkt u best even, want het kan u duur komen te staan.
"Een handelshuurovereenkomst wordt nooit stilzwijgend verlengd"
Meer van hetzelfde?
Stel dat de zaak al 40 jaar zonder onderbreking bestaat, met dezelfde uitbater. Stel dat de zaak al 40 jaar zonder onderbreking bestaat, met dezelfde uitbater. Op dat moment werd het niet langer beschouwd als een 'horeca' zaak en kon ik een winkel openen die ik me niet kon veroorloven. Bij de overname zal de betrokken lokale overheid van de gelegenheid gebruikmaken om een onregelmatige feitelijke situatie te regulariseren. Neem bijvoorbeeld de niet-aangegeven afzuigkap op de buitenste achtergevel. Maar liefst 9 van de 10 aanvragers in Brussel Gewest bevinden zich in een onaanvaardbare situatie. En de autoriteiten zullen moeten aantonen dat ze in het reine zijn, aangezien de vorige autoriteiten hen hebben verteld dat ze in het reine zijn. Dit komt regelmatig voor en kan in principe gecorrigeerd worden.
Maar er is één ding dat je niet mag vergeten: een handelshuurcontract is niet iets vanzelfsprekends. En laten we ook de chronische en veralgemeende onvergundheid van alle terrassen binnen blokken bekijken (zeldzame uitzonderingen daargelaten): die zijn nooit toegestaan, maar worden getolereerd tot het tegendeel is bewezen. Een "grijs" regime dat veel vragen oproept over de slordigheid van lokale overheden.
Gezond verstand is alles
In elk geval is het aan u om te beslissen of u elk dingetje wilt uitzoeken en voor elke onregelmatigheid naar de dienst stedenbouw wilt trekken. Een onregelmatigheid is in feite een overtreding die nog niet officieel is vastgelegd. Soms zijn kleine (slechte) regelingen effectiever dan eindeloze stedenbouwkundige vergunningen. Iets om over na te denken...