Be-Inspiration : Focus op vrij beheer

Verhuring-zaakvoering is een ongewone term die verwijst naar een manier om een zaak over te nemen die almaar vaker voorkomt.

Door Grégory Sorgeloose, co-managing partner van Sorgeloose & Trice.

Laten we eerst verduidelijken wat dit concept – voor velen wellicht een abstract gegeven – precies inhoudt. Verhuring-zaakvoering is een specifiek mechanisme om een handelsfonds over te dragen dat de uitbater (de koper) in staat stelt het handelsfonds van de verkoper niet te kopen, maar het op lange termijn te huren, soms in combinatie met een optie tot koop. In ruil voor deze huur betaalt hij een maandelijkse som aan de verhuurder. Het gaat hier niet om een gewone huur voor een handelspand, maar om het huren van een volledig uitgerust handelsfonds in werking. De methode komt uit Frankrijk, waar de gemeenschappen uit de Auvergne en de Aveyron ze veelvuldig ingezet hebben om zo het eigendom van de beste Parijse bedrijven te verwerven en ware imperia te creëren. Het principe kan gelijkgesteld worden met “renting”.

Gewoon huren. En dus?

Als we het mechanisme terugbrengen tot zijn essentie, gaat het om het “verhuren” van een handelsfonds. Maar waarom een horecazaak huren in plaats van ze te kopen? Daar kunnen heel wat redenen voor zijn: de eigenaar van een handelsfonds dat volop groeit, heeft misschien geen tijd meer om zich met het dagelijks beheer bezig te houden en wil de fakkel doorgeven aan een zelfstandige zaakvoerder, maar tegelijk ook eigenaar van het fonds blijven. De hurende zaakvoerder neemt op eigen risico het dagelijks beheer voor zijn rekening, wat de verhuurder ontheft van de risico’s en de dagelijkse uitbating. Er bestaan meerdere mogelijkheden: een getalenteerde en veelbelovende kandidaat-koper wil geleidelijk een etablissement verwerven, aangezien hij niet onmiddellijk over alle vereiste financiële middelen beschikt en/of geen toegang heeft tot financiering door de bank. Of het gaat om de overname van een familiebedrijf, waarbij de vader zijn etablissement via verhuring-zaakvoering overlaat aan zijn zoon of zijn dochter zodat die gedurende enkele jaren het vak kan leren en zien of dat hem of haar bevalt, zonder zich eerst voor lange tijd in de schulden te steken. De redenen om dit mechanisme te gebruiken zijn even talrijk als uiteenlopend. Het systeem kan ook nuttig blijken ingeval van ziekte, arbeidsonbekwaamheid, vervroegd pensioen of om een loopbaanonderbreking op te vangen.

Volgens dit systeem, dat in Frankrijk wordt geregeld door de Code de Commerce (Wetboek van Koophandel) maar in België geen wettelijk kader heeft, draagt de eigenaar van een bedrijf de uitbating ervan (met behoud van eigendom) over aan een huurder-zaakvoerder. Dit ontheft de eigenaar van alle dagelijkse taken die de uitbating van de zaak met zich meebrengt, want zodra het contract is getekend, is het de zaakvoerder die persoonlijk, op eigen risico en onder zijn of haar eigen verantwoordelijkheid de zaak uitbaat, terwijl hij of zij de kosten betaalt en de winst ontvangt. De verhuurder behoudt dan de eigendom van het handelsfonds en de handelshuur of het recht om de ruimte te gebruiken, en draagt het recht om de zaak uit te baten over aan een huurder-zaakvoerder. In ruil voor de terbeschikkingstelling van de zaak betaalt de zaakvoerder de verhuurder twee keer: door hem het equivalent van de huur te betalen waardoor hij het pand kan betrekken, en ten tweede door hem een “vergoeding” (onderworpen aan btw) te betalen waardoor hij de zaak mag uitbaten en alle componenten ervan kan gebruiken (inclusief het meubilair, de uitrusting, de voorraad, het personeel, de bewegwijzering – kortom, alle elementen waaruit de zaak bestaat). Natuurlijk moet het bedrag van de vergoeding zodanig worden berekend dat de activiteiten en winstgevendheid van de huurder-zaakvoerder niet overdreven worden belast, anders maakt de constructie geen kans op overleven. Voor alle duidelijkheid: dit is geen verkoop op afbetaling, omdat er niet direct sprake is van verkoop, noch een vorm van onderverhuring, want dat zou dan enkel gaan om de lokalen en dus niet om het handelsfonds dat er uitgebaat wordt.

Aan dit zeer flexibele mechanisme kunnen bepaalde instap- of uitbatingsvoorwaarden verbonden worden. U kunt zoveel creativiteit aan de dag leggen als u wilt en zelfs uw bijzonderste wensen kunnen worden toegevoegd, zolang ze maar voldoen aan de wet. Sommige eigenaars vragen een aanbetaling (als een soort van voorschot), zodat de huurder-zaakvoerder zijn betrokkenheid kan tonen door een berekend financieel risico te nemen. Anderen geven de huurder-zaakvoerder via regelmatige vervaldagen de kans om de volledige eigendom van de zaak te verwerven, voor een prijs die in het initiële contract is vastgelegd. Aan deze aankoopoptie kunnen voorwaarden verbonden zijn, zoals de bepaling dat de vergoeding die tijdens de duur van het contract betaald wordt (op dezelfde manier als het instaprecht) afgetrokken mag worden van de verkoopprijs (in tegenstelling tot de huur, die een niet-aftrekbare uitgave blijft). Het contract kan worden afgesloten voor bepaalde of onbepaalde duur, al naargelang de voorkeuren van de betrokken partijen.

“Zelfstandige verhuring-zaakvoering maakt het mogelijk zelf in te staan voor de financiering van uw toekomstige zaak, zonder een beroep te doen op de bank, en om een concept op een soepele manier uit te testen.”

Waarom bestaat de kans dat dit systeem uitbreidt?

Hoewel deze methode al meer dan 20 jaar op kleine schaal wordt toegepast, is er de laatste maanden meer interesse voor dit type regeling. De steeds moeilijkere toegang tot bankfinanciering maakt het leven complexer voor restauranthouders die steeds hogere bijdragen moeten leveren en voorzichtiger moeten zijn met hun financiële plannen. Starters vinden het ondertussen steeds moeilijker om door te breken in deze markt, gezien de strenge instapvereisten en hoge prijzen voor de handelsfondsen (hoewel ze nu toch schijnen te dalen). Het systeem van de verhuring-zaakvoering impliceert dat u zelf uw project kunt financieren, zonder naar de bank te gaan en het concept op een soepelere manier kunt testen. Het is een soort betaalde ‘proefperiode’. Het financiële engagement blijft binnen de perken en het risico tamelijk laag. Op voorwaarde dat u inspraak heeft in hoe het bedrijf wordt gerund, is het heel gemakkelijk om crisissituaties aan te pakken in een ondermaats presterend etablissement en de verhuurder kan de zaak snel weer in handen nemen. Er is a priori weinig waardeverlies en de verhuurder is verzekerd van een comfortabel inkomen. Iedereen wordt er beter van.

Voor- en nadelen van deze methode

Als u uw bedrijf overdraagt via verhuring-zaakvoering, staat u de controle over uw bedrijf af aan een derde partij die u maandelijks gedurende een bepaalde periode moet betalen. Daarom moet u een strikt contract opstellen dat alle mogelijke geschillen dekt. Er moet een inventaris van de inrichting worden opgesteld op het moment waarop de hurende zaakvoerder de zaak betrekt, om in geval van schade aan het pand discussies achteraf te voorkomen. We raden ook altijd aan om in het contract een clausule op te nemen die de hurende zaakvoerder verplicht om beschadigd materiaal te herstellen en/of te vervangen. Het verhuring-zaakvoeringscontract moet meerdere beveiligingen voor de verhuurder omvatten, zodat hij zijn fonds snel (dus met een korte opzegtermijn) en van rechtswege kan terugvorderen zodra een bedrag onbetaald blijft en indien nodig een inhouding kan eisen op de voorziene waarborg om de vereiste herstellingen uit te voeren. Tot slot is het niet aan te raden om een zelfstandige hurende zaakvoerder te machtigen om de aard van de zaak die hij of zij gaat uitbaten, te wijzigen. Stel dat u uw pizzeria verhuurt en uw hurende zaakvoerder zet er na een jaar een punt achter en geeft u een shisha-bar met alles erop en eraan terug: de kans bestaat dat u niet blij zult zijn.

De verhuurder neemt altijd een risico, zij het een berekend risico, dat zijn of haar zaakvoerder de zaak niet goed runt, wat resulteert in waardeverlies of zelfs, in het ergste geval, virtueel faillissement. We zeggen “virtueel” omdat de hurende zaakvoerder niet de eigenaar is van het bedrijf of van een deel ervan. Bijgevolg zal een curator in geval van faillissement of insolventie nooit de hand kunnen leggen op de activa en genoegen moeten nemen met het afsluiten van het dossier en het teruggeven van de sleutels aan de verhuurder, behalve in het geval van bewezen fraude natuurlijk. Een recht van toezicht op de uitbating lijkt dus een contractuele clausule die in dit soort contracten moet worden opgenomen.

Tot slot zal een verhuurder die haast heeft en snel geld nodig heeft, niet veel hebben aan dit mechanisme, aangezien er maandelijks een bepaald bedrag betaald wordt over een min of meer lange periode. Aan de andere kant zijn er veel voordelen voor de toekomstige zelfstandige uitbater: een alternatieve vorm van financiering die geen gedoe met banken vereist, contractuele flexibiliteit die zowat alles toelaat bij het opstellen van het contract, weinig of geen financiële verbintenis vooraf, de mogelijkheid om een vestiging over te nemen die volledig operationeel is en een gezonde omzet en winst genereert, soms zelfs een referentie op de markt is. Ook voor de verhuurder zijn er heel wat voordelen, vooral als hij op zoek is naar een koper voor een horecazaak met een groot debiet, dat dus (minstens in theorie) een hoge of zelfs zeer hoge theoretische waarde heeft, waardoor ze onbereikbaar is voor de meeste kandidaten die noch de financiële middelen, noch de financieringscapaciteit hebben. Als de hurende zaakvoerder getalenteerd is, zal hij de waarde van het handelsfonds van de verhuurder nog kunnen verhogen.