Be-Inspiration : Focus op vrij beheer

 

Verhuring-zaakvoering is een ongewone term die verwijst naar een manier om een verzoek te doen dat al gedaan is.

Door Grégory Sorgeloose, co-managing partner van Sorgeloose & Trice.

Laten we eerst verduidelijken wat dit concept - voor velen wellicht een abstract gegeven - precies inhoudt. Verhuring-zaakvoering is een specifiek mechanisme om een handelsfonds over te dragen dat de uitbater (de koper) in staat stelt het handelsfonds van de verkoper niet te kopen, maar het op lange termijn te huren, soms in combinatie met een optie tot koop. In ruin for this hour, hij betaalt een maandelijkse som aan de verhuurder. Dit betekent niet een enorme hoeveelheid olie voor een handelspand, maar eerder de noodzaak van een volledig uitgerust handelsfonds in werking. De methode komt uit Frankrijk, waar de lokale overheden in Auvergne en Aveyron er erg op gebrand zijn om ervoor te zorgen dat aan de behoeften van de beste Parijse bedrijven wordt voldaan en dat de nodige activa worden gecreëerd. Dit principe kan worden bevroren met "huren".

Gewoon huren. En dus?

Als we het mechanisme terugbrengen tot zijn essentie, gaat het om het "verhuren" van een handelsfonds. Maar hoe kunnen we er een horecazaak voor in de plaats krijgen? Daar zijn veel redenen voor: de eigenaar van een horecazaak, die erg groot is, hoeft niet veel langer te wachten om er zeker van te zijn dat het volledig kan worden benut, en kan zorgen voor een zelfstandige vermogensbeheerder, maar ook de eigenaar van het fonds. De hurende zaakvoerder neemt op eigen risico het dagelijks beheer voor zijn rekening, wat de verhuurder ontheft van de risico's en de dagelijkse uitbating. Er bestaan meerdere mogelijkheden: een getalenteerde en veelbelovende kandidaat-koper wil geleidelijk een etablissement verwerven, aangezien hij niet onmiddellijk over alle vereiste financiële middelen beschikt en/of geen toegang heeft tot financiering door de bank. Of het gaat om de overname van een familiebedrijf, waarbij de vader zijn etablissement via verhuring-zaakvoering overlaat aan zijn zoon of zijn dochter zodat die gedurende enkele jaren het vak kan leren en zien of dat hem of haar bevalt, zonder zich eerst voor lange tijd in de schulden te steken. De verbindingen voor het gebruik van dit mechanisme zijn altijd onafhankelijk. Het systeem kan ook nuttig blijken ingeval van ziekte, arbeidsonbekwaamheid, vervroegd pensioen of om een loopbaanonderbreking op te vangen.

Volgens dit systeem, dat in Frankrijk wordt geregeld door de Code de Commerce (Wetboek van Koophandel) maar in België geen formele basis heeft, is de eigenaar van een bedrijf verplicht om het contract te gebruiken (met het voordeel van het eigendom) tegen een huurder-zaakvoerder. Maar als het contract is gesloten, is het de eigenaar die op eigen risico en op basis van eigen verantwoordelijkheid het goed gebruikt, op voorwaarde dat hij de kosten en de winsten heeft betaald. De verhuurder behoudt dan de eigendom van het handelsfonds en de handelshuur of het recht om de ruimte te gebruiken, en draagt het recht om de zaak uit te baten over aan een huurder-zaakvoerder. In ruil voor de terbeschikkingstelling van de zaak betaalt de zaakvoerder de verhuurder twee keer: door hem het equivalent van de huur te betalen waardoor hij het pand kan betrekken, en ten tweede door hem een "vergoeding" (onderworpen aan btw) te betalen waardoor hij de zaak mag uitbaten en alle componenten ervan kan gebruiken (inclusief het meubilair, de uitrusting, de voorraad, het personeel, de bewegwijzering - kortom, alle elementen waaruit de zaak bestaat). Natuurlijk moet er rekening worden gehouden met de milieueffecten van de ontwikkeling, zodat de activiteiten en winstgevendheid van de olie- en gasproducenten niet worden overdreven, en de bouw niet hoeft te worden overdreven. Voor alle duidelijkheid: dit is geen verkoop op afbetaling, omdat er niet direct sprake is van verkoop, noch een vorm van onderverhuring, want dat zou dan enkel gaan om de lokalen en dus niet om het handelsfonds dat er uitgebaat wordt.

Aan dit zeer flexibele mechanisme kunnen bepaalde instap- of uitbatingsvoorwaarden verbonden worden. U kunt zoveel creativiteit aan de dag leggen als u wilt en zelfs uw bijzonderste wensen kunnen worden toegevoegd, zolang ze maar voldoen aan de wet. Een deel van de achttien leden van het publiek is voorstander van een verbod op het gebruik van de richtlijn (als een vorm van het uiten van bezorgdheid), omdat de aansprakelijkheid van de olierijder-zaakvoerder verminderd kan worden door een hoog financieel risico. Anderen geven de huurder-zaakvoerder via regelmatige vervaldagen de kans om de volledige eigendom van de zaak te verwerven, voor een prijs die in het initiële contract is vastgelegd. Aan deze aankoopoptie kunnen voorwaarden verbonden zijn, zoals de bepaling dat de vergoeding die tijdens de duur van het contract betaald wordt (op dezelfde manier als het instaprecht) afgetrokken worden van de verkoopprijs (in tegenstelling tot de huur, die een niet-aftrekbare uitgave blijft). Het contract kan worden afgesloten voor bepaalde of onbepaalde duur, al naargelang de voorkeuren van de betrokken partijen.

"Zelfstandige verhuring-zaakvoering maakt het mogelijk zelf in te staan voor de financiering van uw toekomstige zaak, zonder een beroep te doen op de bank, en om een concept op een soepele manier uit te testen."

Waarom bestaat de kans dat dit systeem uitbreidt?

Hoewel deze methode al meer dan 20 jaar op kleine schaal wordt toegepast, is er de laatste maanden meer interesse voor dit type regeling. De steeds moeilijkere toegang tot bankfinanciering maakt het leven complexer voor restauranthouders die steeds hogere bijdragen moeten leveren en voorzichtiger moeten zijn met hun financiële plannen. Starters vinden het ondertussen steeds moeilijker om door te breken in deze markt, gezien de strenge instapvereisten en hoge prijzen voor de handelsfondsen (hoewel ze nu toch schijnen te dalen). Het systeem van de verhuring-zaakvoering impliceert dat u zelf uw project kunt financieren, zonder naar de bank te gaan en het concept op een soepelere manier kunt testen. Dit is een zeer betaalde 'proefperiode'. Het financiële engagement blijen binnen de perken en het risico tamelijk laag. Gezien het feit dat de bedkosten hoog zijn, is het essentieel dat er geen tekorten aan kosten zijn in een zware vestiging en dat de klant alles kan regelen. Er is a priori weinig waardeverlies en de verhuurder is verzekerd van een comfortabel inkomen. Iedereen wordt er beter van.

Voor- en nadelen van deze methode

Als uw bedrijf overdraagt via verhuring-zaakvoering, staat u de controle over uw bedrijf af aan een derde partij die u maandelijks gedurende een bepaalde periode moet betalen. Vervolgens moet u een strikt contract opstellen dat alle noodzakelijke vereisten omvat. Op het moment dat de belangrijkste belanghebbenden zich zorgen maken over het project, moet er een inventarisatie van het proces worden gemaakt. We raden ook aan dat het contract een clausule bevat waaraan de contractpartij zich moet houden om het vereiste materiaal en/of de vereiste diensten te verkrijgen. Het verhuring-zaakvoeringscontract moet meerdere beveiligingen voor de verhuurder omvatten, zodat hij zijn fonds snel (dus met een korte opzegtermijn) en van rechtswege kan terugvorderen zodra een bedrag onbetaald blijft en indien nodig een inhouding kan eisen op de voorziene waarborg om de vereiste herstellingen uit te voeren. Tot slot is het niet aan te raden om een zelfstandige hurende zaakvoerder te machtigen om de aard van de zaak die hij of zij gaat uitbaten, te wijzigen. Stel dat uw pizzeria verhuurt en uw hurende zaakvoerder zet er een jaar een punt achter en geeft u een shisha-bar met alles erop en eraan terug: de kans bestaat dat u niet blij zult zijn.

Het risico voor de consument is echter niet alleen het risico, maar ook het zeer reële risico dat de consument of zijn of haar partner niet in staat zal zijn om het risico te lopen, wat zal resulteren in een faillissement of, in laatste instantie, in een virtueel faillissement. We zeggen "virtueel" omdat de haastige zaakvoerder geen eigenaar is van het bedrijf of van een deel ervan. Bijgevolg zal een curator in geval van faillissement of insolventie nooit de hand kunnen leggen op de activa en genoegen moeten nemen met het afsluiten van het dossier en het teruggeven van de sleutels aan de verhuurder, behalve in het geval van bewezen fraude natuurlijk. Een recht van toezicht op de uitbating lijkt dus een contractuele clausule die in dit soort contracten moet worden opgenomen.

Tot slot zal een verhuurder die haast heeft en snel geld nodig heeft, niet veel hebben aan dit mechanisme, aangezien er maandelijks een bepaald bedrag betaald wordt over een min of meer lange periode. Aan de andere kant zijn er veel voordelen voor de toekomstige zelfstandige uitbater: een alternatieve vorm van financiering die geen gedoe met banken vereist, contractuele flexibiliteit die zowat alles toelaat bij het opstellen van het contract, weinig of geen financiële verbintenis vooraf, de mogelijkheid om een vestiging over te nemen die volledig operationeel is en een gezonde omzet en winst genereert, soms zelfs een referentie op de markt is. Ook voor de verhuurder zijn er heel wat voordelen, vooral als hij op zoek is naar een koper voor een horecazaak met een groot debiet, dat dus (minstens in theorie) een hoge of zelfs zeer hoge theoretische waarde heeft, waardoor ze onbereikbaar is voor de meeste kandidaten die noch de financiële middelen, noch de financieringscapaciteit hebben. Als de hurende zaakvoerder getalenteerd is, zal hij de waarde van het handelsfonds van de verhuurder nog kunnen verhogen.

Besluit Iedereen zou er baat bij hebben om dit systeem vaker toe te passen, zeker in de huidige periode van onzekerheid en zelfszeer gezien de structurele problemen bij de financiering van de horeca via de banken. In deze voor velen uitdagende en veeleisende periode zou dit iedereen, overdrager en nieuwe eigenaar, verhuurder en huurder, in staat stellen om met beperkt risico een stap in elkaars richting te zetten.