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Bail commercial : quelles sont les solutions pour les loyers ?

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LE CORONA INFECTE LES CONTRATS

En réponse à vos attentes concernant les loyers, trouver ci joint la position raisonnable, de bonne foi et légalement justifiée de la Fédération Horeca Bruxelles.

QUELS VACCINS, QUELS REMÈDES JURIDIQUES ?

Remarques et limites : comme un met délicat, le droit se manie avec prudence.

1. En Belgique, notre gouvernement n’a pas adopté une réglementation spécifique régissant
les relations bailleur/preneur durant cette période de « fermeture ».

2. Nous devons donc appliquer le droit commun, adapté toutefois à cette situation inédite
(et plus particulièrement, le recours aux concepts suivants : force majeure, fait du prince,
théorie des risques, et au principe général d’exécution de bonne foi).

3. Il est impossible d’envisager tous les cas possibles et imaginables. Il y a lieu d’examiner
attentivement les différentes clauses spécifiques de vos contrats. Les conséquences sont
également différentes selon les cas.

En général, les contrats prévoient des prestations et obligations dans le chef des deux parties. Ceci
implique qu’une solution pour une partie, sera source malheureusement de difficulté pour l’autre.
Sont donc repris ci-après, les principes qui peuvent être appliqués et adaptés de bonne foi à
votre situation.

Restaurants, cafés, débitants de boissons,…

1. BAIL COMMERCIAL :

OBLIGATION DE PAYER LES LOYERS ET CHARGES (À CONCURRENCE DE LA PÉRIODE DE FERMETURE) ?

1.1. Contrat de bail commercial, indiquant une destination (activité) fermée par le Gouvernement:

En principe, le locataire exploitant est libéré du paiement du loyer et des charges (à l’exception
des provisions qui font l’objet d’un décompte ultérieur) liées directement à l’exploitation, mais à
concurrence de la durée de fermeture imposée par le Gouvernement.

Un décompte doit donc être réalisé avec votre bailleur (les mesures ayant débutées en cours de mois : soit le 18 mars
2020 et se termineront vraisemblablement en cours d’un mois).

En effet, sans que cela ne soit de sa faute ou de son fait, le bailleur n’est pas en mesure de donner
la jouissance des lieux au locataire en raison de la fermeture du bien.

L’obligation de paiement des loyers et des charges devrait donc être « suspendue » durant la
période de fermeture imposée par le gouvernement.

Cas particuliers :

a) Si le contrat de bail expire avant la fin des mesures de fermeture (exemple : un contrat de
bail se terminant le 2 mai 2020), vous pouvez envisager la dissolution immédiate du bail
(fin du contrat). En effet, il n’y a tout simplement plus de possibilité d’exploitation,
d’exécution du contrat.

b) L’exploitant qui offre un service de plats à emporter, préparés à partir des lieux loués
(restaurant) ne pourrait postuler qu’une réduction partielle de son loyer auprès de son
bailleur. Il s’agira de faire appel au principe d’exécution de bonne foi des conventions.

Si le droit offre une solution pour l’exploitant horeca, il crée une difficulté pour le propriétaire.
Aussi, la Fédération demande au Gouvernement d’exonérer le bailleur du paiement du précompte
immobilier, à concurrence de la durée des mesures de fermeture.

1.2. Contrat de bail commercial, reprenant une destination (activité) mixte, donc partiellement interdite par le Gouvernement :

Les mêmes principes doivent être appliqués, mais limités à la partie relative à « l’exploitation
fermée » : il convient de respecter la proportionnalité, dans le cadre de l’exécution de bonne foi
des conventions, à savoir, une juste et équitable répartition à convenir entre les parties [par
exemple : une partie privée (logement de fonction ou appartement situé au-dessus de
l’exploitation, mais reprise dans un seul et unique contrat de bail commercial) et le restaurant].

Si une répartition financière préexiste dans le contrat, ce même ratio devrait être appliqué
également au paiement du loyer (exonération à due concurrence de la partie exploitation en tant
que telle).

CONCLUSIONS

1. Sous les réserves reprises ci-dessus, le bailleur ne pouvant assurer la mise en jouissance
de son bien en raison des mesures gouvernementales, il ne peut en principe réclamer à
son locataire/exploitant le paiement du loyer (et des charges) à concurrence de la durée
des mesures de fermeture.

2. En cas de maintien d’activités, mais réduites, l’exploitant/locataire pourrait solliciter de
son bailleur une réduction du loyer.

3. Pour le locataire/exploitant d’un hôtel ou d’un hébergement touristique, une
jurisprudence permet la réduction des loyers (à concurrence de la durée des mesures de
fermeture).

4. Dans le cadre des contrats d’approvisionnement de boisson (de brasserie), les quotas
doivent être adaptés.

Les conseils de votre Fédération :

-> Discussion préalable : discutez avec votre cocontractant, ne laissez pas la situation
s’envenimer !

-> Prudence : la force majeure n’est pas un principe absolu (pas d’ordre public). Analyser
attentivement vos contrats (lequel peut prévoir que même en cas de force majeure ou
une situation analogue, le preneur reste tenu de payer son loyer). Entourez-vous de
conseils de professionnels (mieux vaut leur parler avant, pour éviter les problèmes après).

-> Ecrire : envoyez un courrier (mail) à votre cocontractant, ne vous contentez pas d’un appel
téléphonique ; un simple échange de mails entre parties reprenant sans équivoque
l’accord obtenu (sur une réduction du loyer par exemple) est valable.

La Fédération met à votre disposition un modèle de courrier. Assurez-vous qu’il
correspondra à votre situation.

-> Respectez et faites respecter l’exécution de bonne foi des conventions.

-> Concilier ou recourir à la Médiation : recherchez un règlement amiable ! En cette période
tout particulièrement, privilégiez le dialogue, la conciliation, ou à défaut de solution,
demandez l’intervention d’un médiateur, comme alternative à une procédure judiciaire.

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