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Rappel – négociation de loyer commercial Horeca : deux positions juridiques différentes.

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-> négociation de loyer commercial Horeca ; le service juridique de la Fédération Horeca Bruxelles vous répond.

-> un des services offert aux membres de la Fédération.

Deux positions juridiques différentes

Deux positions juridiques s’affrontent, avec deux bases différentes et admissibles issues de notre même Code civil, et sans solution à ce stade : le locataire est redevable du loyer à son bailleur, mais il lui incombe au bailleur de fournir au locataire la jouissance des lieux loués (qui est la contrepartie des loyers). Or, cette jouissance est interdite par une troisième partie, l’Etat (arrêté de fermeture).

A ce stade, il n’y a pas de sécurité juridique : à ce stade, nous sommes face à une jurisprudence partagée.

Certaines justice de paix se sont prononcées en faveur de la thèse des locataires, à savoir la dispense totale ou partielle de paiement de loyer (en ce sens, la récente décision de la justice de paix d’Anvers et celle d’Etterbeek et de Schaerbeek,…), alors que d’autres ont suivi -totalement ou partiellement- la thèse des bailleurs (Gand, Bruges, Woluwe-Saint-Pierre, Ixelles).

A ma connaissance, il n’y a pas encore de décision d’appel, et là encore, il y aurait à mon sens les mêmes divergences. Il faudrait attendre une décision de la Cour de cassation dans 2 à 4 voire 5 ans pour obtenir une sécurité juridique… Impossible d’envisager d’attendre.

Ceci explique aussi la raison du dialogue qui s’est instauré entre les parties. De nombreux exploitants et leurs bailleurs ont trouvé des accords en ce qui concerne le sort des loyers (bien souvent des concessions réciproques interviennent : 50/50, abandon de 50% des loyers, pour la durée de la fermeture des lieux par les autorités). Ce fut le cas lors du premier lock-down, et cela apparaît également être le cas pour l’actuelle fermeture (peut-être avec plus de difficultés, vu les montants en jeu).

A cet égard, les autorités incitent également à ce que les parties trouvent un accord. Tel est le cas de la dernière et intéressante initiative du Gouvernement bruxellois qui accepte de financer (prêter) l’exploitant, pour autant que le bailleur renonce définitivement à quelques mois de loyer (de 1 à 4 mois). Elle tente d’inciter aux accords de manière inédite. Voici le communiqué de presse à ce sujet :

 Extension de la mesure sur les baux commerciaux

Pour rappel, la mesure « loyers » décidée en première lecture par le gouvernement bruxellois le 3 décembre dernier a pour objectif, via un prêt accordé aux locataires, d’une part, d’alléger les problèmes de liquidités des entrepreneurs bruxellois qui louent un immeuble de commerce et, d’autre part, d’offrir aux propriétaires de ces locaux une plus grande sécurité de paiement du loyer.

Ce 17 décembre, le gouvernement bruxellois a décidé, en deuxième lecture, d’étendre la mesure. Le locataire pourra à présent bénéficier d’un prêt couvrant jusqu’à 4 mois de son bail commercial (au lieu de 2 mois précédemment). Le plafond du prêt est, quant à lui, relevé à 35.000 euros (au lieu de 25.000 précédemment).

Un accord préalable est toujours nécessaire entre le locataire et le propriétaire avant de pouvoir faire appel au dispositif. Le propriétaire doit, dans cet accord, renoncer à entre 1 et 4 mois de loyer.

Le dispositif sera accessible aux entreprises à partir de la mi-janvier.

« Avec ces différentes mesures, le gouvernement bruxellois intensifie son soutien aux entreprises et indépendant.e.s bruxellois fortement touchés par la crise. Ces aides, complémentaires aux aides fédérales, doivent permettre aux bénéficiaires de faire face à une partie de leurs frais fixes et à créer des espaces de liquidité. En introduisant une part de proportionnalité dans les primes proposées, le gouvernement a répondu en partie aux attentes des partenaires sociaux, particulièrement soucieux de cette disposition. Les systèmes de prêts permettent quant à eux, grâce à leur conditions très favorables, de relâcher la pression sur les entreprises et de leur offrir un peu de temps pour traverser la crise et envisager leur redéploiement futur », explique Barbara Trachte, Secrétaire d’Etat à la Transition économique.

En Wallonie, à ma connaissance, il n’y a rien de cadré et de spécifique au niveau de la réglementation en ce qui concerne la question des loyers. En revanche, il y a le prêt “Coup de Pouce” et le droit passerelle.

De manière générale, il faudrait qu’il y ait également une intervention pour les propriétaires qui font des gestes à l’égard de leurs locataires. Les fédérations horeca pensent notamment à une intervention de type fiscale (dispense partielle de précompte immobilier,…).

-> Rappel – bail commercial : quelles sont les solutions pour les loyers ?

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