LE CORONA INFECTE LES CONTRATS

En réponse à vos attentes concernant le bail commercial pour les hébergements touristiques, trouver ci joint la position raisonnable, de bonne foi et légalement justifiée de la Fédération Horeca Bruxelles.

QUELS VACCINS, QUELS REMÈDES JURIDIQUES ?

Remarques et limites : comme un met délicat, le droit se manie avec prudence.

1. En Belgique, notre gouvernement n’a pas adopté une réglementation spécifique régissant
les relations bailleur/preneur durant cette période de « fermeture ».

2. Nous devons donc appliquer le droit commun, adapté toutefois à cette situation inédite
(et plus particulièrement, le recours aux concepts suivants : force majeure, fait du prince,
théorie des risques, et au principe général d’exécution de bonne foi).

3. Il est impossible d’envisager tous les cas possibles et imaginables. Il y a lieu d’examiner
attentivement les différentes clauses spécifiques de vos contrats. Les conséquences sont
également différentes selon les cas.

En général, les contrats prévoient des prestations et obligations dans le chef des deux parties. Ceci
implique qu’une solution pour une partie, sera source malheureusement de difficulté pour l’autre.
Sont donc repris ci-après, les principes qui peuvent être appliqués et adaptés de bonne foi à
votre situation.

Restaurants, cafés, débitants de boissons,…

Pour l’Hébergement touristique (hôtels,…)

Contrat de bail commercial, reprenant une destination hôtelière ou d’hébergement touristique en général :

Rappel : Les hôtels et les hébergements touristiques ne sont pas visés en tant que tels par les
mesures de fermeture imposées par le gouvernement, même si dans les faits, leurs établissements
sont désertés (absence de tourisme et confinement).

Ce sont donc les conséquences des mesures belges mais également étrangères, qui les contraignent à fermer.

En ce cas, le bailleur n’est pas dans l’impossibilité d’accorder la jouissance des locaux,
l’exonération totale et temporaire du paiement du loyer ne pourrait être garantie.

Les exploitants
de ces établissements devraient rester en principe soumis à l’obligation de payer le loyer et les
charges (l’exploitant peut toujours solliciter une réduction de loyer auprès de son bailleur.

Toutefois, la jurisprudence a admis que l’interdiction faite aux touristes de se rendre à la côte,
peut entraîner une impossibilité de fait pour l’exploitant d’exercer son activité d’hébergement
touristique. Le preneur/exploitant peut ainsi bénéficier d’une réduction de loyer pour la partie de
l’immeuble affectée au logement touristique.

Conseil : N’attendez pas une action en justice : entamer une discussion avec votre propriétaire.

En cas d’un différend persistant, entamer avec l’autre partie par exemple une médiation pour
trouver une solution juste et équitable (réduction ou exonération partielle du loyer et des
charges).

Remarque : les exploitants de biens affectés à une activité d’hébergement touristique non hôtelier
(exemple : résidence de tourisme, hébergement chez l’habitant, …) peuvent profiter du même
traitement, pour autant que le bail signé vise la destination « hébergement touristique » (quelle
que soit sa catégorie ; s’il vise la résidence principale, la jouissance n’est pas juridiquement
affectée, sauf si un accord ultérieur sur la destination des lieux a été convenu,…).

CONCLUSIONS

1. Sous les réserves reprises ci-dessus, le bailleur ne pouvant assurer la mise en jouissance
de son bien en raison des mesures gouvernementales, il ne peut en principe réclamer à
son locataire/exploitant le paiement du loyer (et des charges) à concurrence de la durée
des mesures de fermeture.

2. En cas de maintien d’activités, mais réduites, l’exploitant/locataire pourrait solliciter de
son bailleur une réduction du loyer.

3. Pour le locataire/exploitant d’un hôtel ou d’un hébergement touristique, une
jurisprudence permet la réduction des loyers (à concurrence de la durée des mesures de
fermeture).

4. Dans le cadre des contrats d’approvisionnement de boisson (de brasserie), les quotas
doivent être adaptés.

Les conseils de votre Fédération :

-> Discussion préalable : discutez avec votre cocontractant, ne laissez pas la situation
s’envenimer !

-> Prudence : la force majeure n’est pas un principe absolu (pas d’ordre public). Analyser
attentivement vos contrats (lequel peut prévoir que même en cas de force majeure ou
une situation analogue, le preneur reste tenu de payer son loyer). Entourez-vous de
conseils de professionnels (mieux vaut leur parler avant, pour éviter les problèmes après).

-> Ecrire : envoyez un courrier (mail) à votre cocontractant, ne vous contentez pas d’un appel
téléphonique ; un simple échange de mails entre parties reprenant sans équivoque
l’accord obtenu (sur une réduction du loyer par exemple) est valable.

La Fédération met à votre disposition un modèle de courrier. Assurez-vous qu’il
correspondra à votre situation.

-> Respectez et faites respecter l’exécution de bonne foi des conventions.

-> Concilier ou recourir à la Médiation : recherchez un règlement amiable ! En cette période
tout particulièrement, privilégiez le dialogue, la conciliation, ou à défaut de solution,
demandez l’intervention d’un médiateur, comme alternative à une procédure judiciaire.