Is de coronacrisis een geval van overmacht voor een commerciële huurovereenkomst?
Eric Jacobs – Advocaat bij de balies van Brussel en Luxemburg
Om de crisis van Covid-19 het hoofd te bieden, heeft de overheid vanaf maart 2020 besluiten genomen die in het bijzonder de horecasector treffen. Etablissementen moesten gedurende verscheidene maanden sluiten, wat gevolgen had voor de betrekkingen tussen verhuurders en huurders. Terwijl sommigen met hun huisbazen over huurkortingen konden onderhandelen, werden anderen die de huur geheel of gedeeltelijk onbetaald lieten voor de vrederechter gedaagd.
De gevolgen kunnen in dat geval rampzalig zijn: gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele van de huurder, huisuitzetting, betaling van een ontbindingsvergoeding die doorgaans overeenkomt met 6 maanden huur en vereffening van de huurachterstand, om nog maar te zwijgen over de gerechtskosten en de rechtsplegingsvergoeding.
Daarom rees de vraag of het tijdelijke verbod van opening niet als een geval van overmacht kon worden beschouwd. Elke situatie is anders en de huurders hebben veel verschillende juridische argumenten aangevoerd om hun laattijdige of niet-betaling van de huur te rechtvaardigen. Dit heeft geleid tot een groot aantal soms tegenstrijdige rechterlijke beslissingen. Geconfronteerd met deze rechtsonzekerheid moesten de huurders zich afvragen wat zij moesten doen met de betalingsverzoeken van hun verhuurder. Achteraf gezien lijkt het erop dat het beste advies was om over een korting te onderhandelen en de risico’s van een rechtsprocedure te vermijden.
Verscheidene voorbeelden van jurisprudentie
In een meerderheid van de gevallen werd geoordeeld dat niet was voldaan aan de voorwaarden van overmacht. Zo was de vrederechter in Hoei van oordeel dat de fastfoodactiviteit niet volledig was verboden, met name door de verkoop van afhaalmaaltijden en drive-in. Hij was ook van mening dat de fastfoodhouder niet aan de hand van concrete cijfers had aangetoond dat er sprake was van een verstoring van het evenwicht en dat er dus geen sprake kon zijn van misbruik van recht door de verhuurder. De vrederechter van Elsene was van oordeel dat een restaurant perfect in staat was de gehuurde lokalen verder te gebruiken of op een andere manier te exploiteren, waarbij hij zelfs zo ver ging dat hij de uit te voeren werken opsomde. Een andere uitspraak werd gedaan door de Brusselse vrederechter, die absolute onmogelijkheid tot nakoming eist om van verplichtingen te worden ontheven; het feit dat deze verplichtingen door de crisis veel moeilijker na te komen zijn, was niet voldoende.
Gelukkig voor de sector hebben andere jurisdicties manieren gevonden om de gevolgen van de coronacrisis te matigen. Soms zijn het dezelfde rechters die een ander beginsel, zoals misbruik van recht, hebben moeten toepassen om het gebrek aan erkenning van overmacht te temperen, omdat de ene situatie de andere niet is. Zo heeft de vrederechter van Brussel het misbruik van recht en het beginsel van goede trouw bij de uitvoering van overeenkomsten toegepast om het contract opnieuw in evenwicht te brengen door de huurprijs gedurende twee maanden van sluiting met de helft te verminderen. De vrederechter van Etterbeek heeft overmacht toegepast ten gunste van een cosmeticawinkel die moest sluiten en heeft vervolgens een huurvermindering van 15% overwogen. De Antwerpse vrederechter was van oordeel dat het vorderen van de volledige betaling van de huurprijs geen misbruik van recht vormt. Daarentegen, zo voegde hij eraan toe, vormde de weigering om met de huurder in onderhandeling te treden tijdens de coronacrisis wel een misbruik van recht. De vrederechter van Sint-Pieters-Woluwe heeft besloten dat alleen de commerciële exploitatie aan sluitingsmaatregelen was onderworpen en niet het gebouw zelf, oordelend dat de handelaar dus vrij bleef om de niet voor klanten toegankelijke zones te exploiteren of de commerciële benedenverdieping voor andere doeleinden te gebruiken. Vervolgens temperde het Hof ook zijn oordeel door te besluiten dat het eisen van volledige betaling van de huur tijdens de sluitingsperiode misbruik van recht zou opleveren. De Brugse vrederechter ging ook vrij ver door de huur tijdens de eerste lockdown ten gevolge van misbruik van recht tot een kwart van het bedrag te verlagen. De vrederechter in Waver heeft zich eveneens uitgesproken op grond van de rechtsmisbruiktheorie, door te oordelen dat de verhuurder de last van deze gezondheidscrisis niet uitsluitend op één van de partijen kon verhalen. Zo oordeelde hij dat, wanneer de overheid het de huurder onmogelijk maakt zijn commerciële activiteit uit te oefenen, de verhuurder misbruik van recht zou maken indien hij de volledige betaling van de huurprijs zou eisen. De rechter halveerde daarom de huur gedurende de periode van sluiting.
De vrederechter in het midden
Aangezien het ene geval het andere niet is, kan de vrederechter in andere situaties beslissen dat het rechtsmisbruik niet bewezen is en dat alle huurgelden verschuldigd blijven. In een andere zaak heeft de vrederechter van Sint-Pieters-Woluwe de toepassing van zowel overmacht als rechtsmisbruik ten aanzien van de huurder geweigerd op grond van het feit dat hij over een zekere hoeveelheid liquide middelen beschikte, waardoor de crisis zijn handelsactiviteit slechts had vertraagd zonder deze te verlammen. Deze praktijk onderstreept het belang dat de vrederechter hecht aan het zoeken naar een evenwicht. Hij blijft aandachtig voor alle elementen en in het bijzonder voor de soms zware hypotheeklasten van de eigenaar. De verscheidenheid van de beslissingen is symptomatisch voor het feit dat de vrederechters niet echt goed wisten wat te doen met deze problematiek, die zij geval per geval behandelen.
Deze controverse lijkt echter te zijn beslecht in het voordeel van de huurders in het gerechtelijk arrondissement Brussel. De Franstalige rechter van eerste aanleg heeft namelijk in hoger beroep een vonnis van de vrederechter van het kanton Sint-Joost-ten-Node inzake overmacht vernietigd. De vrederechter had het verzoek van de verhuurder ingewilligd en de huurovereenkomst ten nadele van de huurder beëindigd. Hoewel de rechter de opzegging van de huurovereenkomst wegens andere tekortkomingen (met name oudere huurachterstanden) handhaafde, was hij van oordeel dat de verplichte sluitingsmaatregelen van de regering het onmogelijk maakten om van de lokalen te genieten overeenkomstig de contractuele bestemming (zelfs indien opslag in het etablissement mogelijk bleef). Deze sluitingsverplichting werd beschouwd als een onoverkomelijke en onweerlegbare gebeurtenis die aan de bevolking werd opgelegd en die door de partijen niet te voorzien was. Bijgevolg concludeerde de rechter dat deze overheidsmaatregelen, die de nakoming van de uit de handelshuurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen onmogelijk maakten om redenen waarop de partijen in het geheel geen invloed hadden en die niet te wijten waren aan hun schuld, overmacht betroffen. Aangezien de verhuurder niet in staat is gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst financieel voordeel uit het gehuurde pand te halen, wordt op grond van de risicotheorie ook de nakoming van de overeenkomstige verplichting van de huurder tot betaling van de huurprijs en de lasten opgeschort.
Tot slot kan niet vaak genoeg worden herhaald dat ten sterkste wordt aanbevolen om rond de tafel te gaan zitten en te proberen tot een consensus te komen. Daarbij is het raadzaam de inzet van het geschil af te wegen en de risico’s in te schatten, aangezien gerechtelijke procedures lang en kostelijk kunnen zijn.